CNJ apura fraude milionária com ‘procuração fantasma’ em cidade de Alagoas

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) — órgão que fiscaliza o Poder Judiciário e os cartórios no Brasil — enviou uma fiscalização surpresa e presencial a dois cartórios de Alagoas: o 6º Ofício de Notas de Maceió e o Cartório do Único Ofício de Porto de Pedras nesta quinta-feira (23).

A ordem veio diretamente do Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, no processo de Reclamação Disciplinar nº 0001610-22.2026.2.00.0000. O objetivo é apurar um esquema que envolve a venda ilegal de um sítio de luxo, uma propriedade à beira-mar com quatro hectares em Porto de Pedras, no litoral norte alagoano, que inclui áreas pertencentes à União (terrenos de marinha).

Uso de “procuração fantasma”

A legislação brasileira permite a venda de imóveis por meio de procuração, um instrumento legal que autoriza alguém a assinar a venda de um imóvel em nome de outra pessoa. O que a legislação não permite, sob hipótese alguma, é o uso desse documento após o falecimento do titular — momento em que a procuração é extinta automaticamente.

Neste caso, a antiga proprietária do imóvel faleceu em 21 de fevereiro de 2013. Porém, anos depois, em 2019, o terreno foi vendido utilizando uma procuração falsificada com o nome dela, que supostamente teria sido emitida em 2006.

A fraude ficou comprovada quando o próprio responsável pelo cartório de Maceió admitiu que o documento era falso. Ele confirmou que a procuração foi enxertada no sistema (inserida de forma fraudulenta nos arquivos) e que o arquivo digital só foi criado em 2019 — seis anos após a morte da dona do imóvel.

Alertas na Justiça ignorados

Ainda em 2019, os herdeiros da falecida descobriram a fraude e entraram na Justiça. O juiz determinou que o Cartório de Porto de Pedras colocasse uma nota oficial na matrícula do imóvel (a “Certidão de Nascimento” do terreno) avisando a todos sobre a existência do processo (Anotação AV-3).

Mesmo com esse alerta explícito, a propriedade continuou sendo vendida repetidamente de uma pessoa para outra, até ser comprada por uma construtora. O local foi loteado para a construção de um condomínio dividido em 140 unidades autônomas, com valor total declarado de obra em R$ 38.000.171,20.

Invasão de terreno público da União e sonegação
A investigação do CNJ revelou que o problema vai além da briga entre herdeiros: atinge também o patrimônio público federal e a arrecadação de impostos.

Venda sem autorização do Governo Federal: O terreno possui 3.960 m² pertencentes à União sob regime de ocupação. Para vender um imóvel desse tipo, a lei exige uma autorização especial da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), chamada Certidão de Autorização de Transferência (CAT). O cartório fez os registros de compra e venda sem essa autorização obrigatória.

Impostos “maquiados” (Laudêmio irrisório): O laudêmio é uma taxa que deve ser paga à União toda vez que um terreno de marinha muda de dono. Os investigados declaravam valores fictícios e extremamente baixos para o imóvel (entre R$ 25 mil e R$ 37 mil) para pagar laudêmios baratos à União, enquanto na prática o imóvel era avaliado e negociado por milhões de reais.

Decisão polêmica no Tribunal de Justiça e intervenção do CNJ

O caso tomou um rumo ainda mais crítico quando uma decisão monocrática (individual), de um magistrado do Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL) derrubou o bloqueio e liberou a venda de 36 unidades do condomínio de luxo.

Inicialmente, a 2ª Câmara Cível do tribunal havia decidido manter o imóvel bloqueado para proteger compradores de boa-fé.

Diante do risco de consumidores comprarem lotes irregulares e perderem seu dinheiro, o Corregedor Nacional de Justiça determinou:

- Congelamento de todos os processos referentes a essa disputa que tramitavam no Tribunal de Justiça de Alagoas.

- Envio de juízes e auditores a Alagoas para fazer uma devassa completa nos livros, computadores e documentos fiscais do 6º Ofício de Maceió e do Cartório de Porto de Pedras.

- O CNJ frisa que o objetivo da missão é apurar quem participou da fraude, avaliar o afastamento dos responsáveis pelos cartórios e instaurar Processos Administrativos Disciplinares (PAD).